Garantia Jovem: fizemos as contas de quanto podes poupar na compra de casa
Se tens até 35 anos, podes poupar milhares de euros na compra da tua casa. Neste artigo ajudamos-te a fazer as contas.
Olá, amadores!
O mês de agosto pode ser calmo sem grandes novidades, mas este ano, não!
O Banco de Portugal criou novas orientações1: a partir de 1 de agosto, quando os bancos emprestam dinheiro a particulares, só devem aprovar um crédito se a taxa de esforço de todos os empréstimos do cliente não exceder 45% do rendimento.
Para quem está a comprar casa, também tem a Garantia Jovem a decorrer ao final do ano. Como te pode ajudar nesta situação?
Neste artigo, vamos ver como gerir o processo de compra da primeira casa e como este benefício pode-te ajudar.
Uma quick fact check
Antes de passarmos aos números, tens aqui uma super rápida cábula do processo de comprar casa, com os vários passos.
Pedido Inicial e Documentos: para o banco avaliar a taxa de esforço (limite recomendado até 50%).
Assinatura do Contrato Promessa Compra e Venda: um primeiro passo para começares o negócio e que envolve um sinal monetário.
Aprovação e Proposta: O banco emite a FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) com as condições de juros (spread), prazos e comissões.
Avaliação do Imóvel: Um perito do banco visita a casa para definir o valor de mercado, que dita o montante máximo de empréstimo.
Escritura: Assinatura do contrato de mútuo com hipoteca e a compra e venda do imóvel perante um notário ou conservador.
Quais são os custos que tenho atualmente?
A Lara mora na Área Metropolitana de Lisboa e está à procura da primeira casa há mais de um ano. Estava a pensar que tinha de poupar milhares de euros…até que soube da medida da Garantia Jovem e viu que já poderia comprar!
Comprar uma casa com recurso a crédito à habitação é um processo com impostos, taxas e taxinhas, que te vão ser pedidos ao longo do processo.
Eis todas as parcelas que deves considerar:
➡️Entrada inicial (capital próprio)
Para pedir um empréstimo ao banco, o valor máximo pode ir até 90% do menor valor entre o preço de compra e o valor de avaliação feito pelo banco. Este é o principal custo de compra de casa.
➡️Sinal do CPCV
O Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) é uma espécie de “reserva formal” do imóvel. O valor para reserva do imóvel deve estar nomeado no contrato, e em alguns casos estipula-se 10% do valor de venda da casa. Esse valor depois é descontado no pagamento final.
Não é obrigatório ter um CPCV para comprar uma casa, contudo, é um sinal de confiança de ambas as partes que querem avançar com o negócio.
Se desistir do negócio sem justificativa, perde o valor pago. Se for o vendedor a desistir, tem de devolver o dobro.
➡️Comissões bancárias
Na relação com os bancos, podes contar com várias comissões bancárias, como comissão para avaliação do imóvel, comissão de abertura do processo, preparação de documentação. Neste artigo, vamos-te deixar com alguns números para pensares.
➡️Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT)
Este imposto é pago ao Estado em Portugal sempre que se compra uma casa, um terreno ou outro imóvel. O valor depende do preço do imóvel, da localização e do uso dado à propriedade
➡️Imposto de selo
O imposto de selo é um tributo aplicado sobre atos, contratos, documentos, empréstimos e heranças. No caso de compra de casa tem duas vertentes:
Sobre a compra da casa: aplica-se uma taxa de 0,8% sobre o valor da escritura ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT) — o que for maior.
Sobre o crédito à habitação: se recorrer a financiamento, paga 0,6% sobre o valor do empréstimo (ou 0,5% se o prazo for inferior a 5 anos).
➡️Escritura e registos
A formalização da compra é feita na escritura, e aí também há contas a pagar. Pode fazê-lo num cartório, com um advogado ou através do serviço Casa Pronta (mais simples e barato).
E depois de comprar casa? Depois do dia da escritura, instalaste-te na tua casa nova, mas os números não desapareceram.
Para além da prestação que pagas ao banco, o seguro de vida, e o seguro multiriscos, podes ainda contar com pagar:
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI): este imposto é anual, pago ao município onde se localiza o imóvel. Calcula-se sobre o Valor Patrimonial Tributário (VPT) e a taxa é definida pela câmara municipal.
Mensalidade do condomínio, se aplicável.
Simulação 1 – situação “normal” (sem garantia jovem)
A Lara fez uma simulação para uma casa de 220.000€.
Os bancos estão a financiar até 90% do valor de venda ou do valor de avaliação, escolhendo o valor mais baixo. Contudo, há novas regras que podem reduzir este limite para 85%. Assim, a Lara fez simulações em que o banco empresta menos dinheiro, pelo que tem de dar uma maior entrada.
Montante financiado e entrada
85% de 220.000 € = 187.000€ de empréstimo. Entrada mínima aproximada: 33.000 € (15% do valor).
Prestação
Usando uma fórmula padrão de amortização, para 198.000 € a 4,3%/ano (~0,358%/mês) e 360 meses, obtém‑se uma prestação na faixa de 870–900 €/mês.
Prestação estimada: ~880 €/mês (capital + juros), nos primeiros anos.
Seguros associados ao crédito
Os bancos exigem seguro de vida associado ao crédito. O custo depende muito da idade, da saúde, das coberturas e do capital em dívida.
Para um jovem de 30 anos com capital inicial de ~198.000 €, a Lara considerou:
Seguro de vida: ~35 €/mês.
Seguro multirriscos: ~15 €/mês.
Impostos e despesas de compra
Esta é a parte mais densa, onde tens de considerar todos os valores, quer da transação, quer da celebração do crédito junto da entidade bancária.
IMT
O IMT varia por escalão, pelo tipo de imóvel e por se tratar de habitação própria permanente.
Para esta simulação, a Lara considerou 5.000€.
Imposto de selo – compra
0,8% sobre o valor de aquisição. 220.000 € × 0,8% = 1.760 €.
Imposto de selo – crédito
0,6% sobre o valor financiado (para prazos superiores a 5 anos).
198.000 € × 0,6% = 1.188 €.
Imposto de selo sobre comissões iniciais
Se o banco cobrar, por exemplo, 600 € em comissões, o imposto é de 24 €.
Avaliação bancária
Custo médio ronda os 260 € com impostos incluídos.
Comissões bancárias (abertura/dossiê, formalização)
Em média, cerca de 560 € em comissões de crédito.
Em resumo
Entrada do imóvel: ~ 33.000€
IMT: ~ 5.000€
Avaliação: ~260 €.
Comissões: ~560 €.
Imposto de selo compra: 1.760 €.
Imposto de selo crédito: 1.188 €.
Imposto de selo comissões (exemplo): ~30 €.
Total aproximado sem entrada: 8800€
Total aproximado com entrada: 41.800€
Assim, para comprar a primeira casa, a Lara teria de ter poupado 42.000€.
Este valor exclui desejos de obras, de pintura ou de compra de novos itens para a casa, como mobiliário e eletrodomésticos. Para tal, a Lara tem de considerar mais umas centenas de euros só para começar a sentir-se em casa.
A Lara pode fazer um plano de poupança em que, ao guardar 500€ por mês, levaria sete anos a atingir este valor. Uma poupança bastante agressiva e que pode não estar ao alcance da população em geral.
Simulação 2 – com Garantia Jovem
Com a garantia pública, o Estado pode garantir até 15% do capital, permitindo ao banco financiar até 100% do valor da transação (desde que este esteja entre 85% e 100%).
Desde 2024 é possível aceder a financiamento a 100% para jovens até aos 35 anos, ao abrigo da garantia pública do Estado prevista no Decreto-Lei n.º 44/2024 e na Portaria n.º 236-A/2024/12.
A medida mantém-se em vigor e aplica-se a contratos de crédito formalizados até 31 de dezembro de 2026, podendo ser prorrogada. Segundo notícias recentes3, mais de metade dos empréstimos para a compra de casa foram concedidos a jovens, com garantia do Estado, e mais de metade do valor disponibilizado já foi utilizada.
Os dados do Banco de Portugal4 indicam que a Grande Lisboa, a Área Metropolitana do Porto e a Península de Setúbal concentravam cerca de metade do total de contratos.
A principal vantagem é que podes poupar milhares de euros, pois podes ter a possibilidade de um período de carência de capital, a dispensa da necessidade de entrada inicial, a redução da taxa de juro e não pagar alguns custos.
Na situação da Lara, o valor de entrada desaparece. Na prática, basta poupança para impostos e custos de aquisição, salvo isenções adicionais.
Para facilitar a visualização, fizemos uma tabela de comparação.
No Cenário A, colocamos o que a Lara tem de ter sem a garantia jovem. Os tais 42.000€ que tinha de poupar.
No Cenário B, a Lara tem a garantia jovem, não tem de dar valor de entrada, mas todos os outros custos mantêm-se iguais.
No Cenário C, a Lara tem a garantia jovem, mas em alguns serviços do banco, tem um desconto de 20%. Se o teu banco oferecer os custos de comissões ou impostos de selo, poupas ainda mais.
Os números são claros: com a Garantia Jovem, é a diferença entre poupar 42.000€ e 9.000€ para a compra da primeira casa.
Poupando 200€ todos os meses, é possível guardar este valor em menos de 4 anos. Para jovens que já tinham este valor guardado para uma eventual casa, têm todas as condições para passarem para a compra da casa.
Conclusão
A Garantia Jovem permitiu a várias pessoas avançar com a compra da primeira casa, sem ter de esperar mais meses para poupar todo o valor necessário para cobrir os custos.
A dispensa do valor de entrada é o valor mais elevado e, se o Estado o garantir, a decisão de avançar com a compra de casa fica bastante simplificada. Contudo, existe o reverso da medalha: ao não se colocar capital próprio, o valor do empréstimo e o risco de endividamento também aumentam. Há também quem especule que os preços das casas continuam altos e a aumentar, uma vez que a procura ficou facilitada com a ajuda do Estado.
Olhando para o valor já usado (mais de metade), só nos próximos anos vamos ver como os novos compradores vão lidar com a variação das taxas de juros.
Ou seja, esta medida ajuda bastante quem quer dar o primeiro passo e não tem de esperar para ter mais capital para avançar.
Trabalho de casa
Se ainda estás a pensar aproveitar a Garantia Jovem até ao final do ano, eis alguns passos necessários a fazer:
Contempla todos os custos necessários: mesmo que não pagues entrada, outros custos vão aparecer e deves estar preparado para isso.
Estuda o processo de compra de casa: os vários passos e o que deves pagar em cada etapa.
Pede uma pré-aprovação a um banco: com o crédito pré-aprovado, torna-se mais fácil avançar para a assinatura do CPCV. Também te dá o valor até onde deves procurar casa. Podes pedir ajuda a intermediários de crédito que podem solicitar várias simulações ao mesmo tempo.
Antecipa a tua prestação: a prestação que aparece na tua FINE é a tua prestação inicial. Ao longo do contrato, esta prestação vai alterar-se, e provavelmente subir. Não te esqueças também dos seguros e do condomínio, se aplicável. Essa será então a tua “renda” para os próximos anos e a tua base para o custo de vida.
Disclaimer
Este artigo tem caráter informativo e educativo. Não constitui aconselhamento financeiro personalizado.
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