🥕O Reembolso Antecipado no Crédito Habitação explicado.

Descubram neste artigo o que é o reembolso antecipado, como funciona, em que situações é possível e que fatores ter em conta para decidir se é ou não uma boa ideia amortizar o crédito habitação.

Olá a todos!

Hoje vamos falar do Reembolso Antecipado no Crédito Habitação. Parece aborrecido? É… um bocado… Mas pode ser bom para a tua carteira, trazer-te paz de espírito ou …. não ser de todo a melhor opção para ti.

Como tudo na vida, decisões pessoais como esta dependem de quem és, como pensas e das tuas circunstâncias financeiras. Mas vamos por partes.

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Um snack de agradecimento - antes do artigo.

Sempre que falamos de Crédito Habitação, a primeira instituição que nos vem à cabeça é o Doutor Finanças. Para além de apoiante d’O Amador Financeiro, a equipa faz um papel tremendo em apoiar milhares de portugueses a obter o melhor crédito para compra de casa, transferir ou gerir créditos existentes.

Alguns de nós já usámos os seus serviços e a qualidade é brutal. Da nossa experiência, os especialistas em crédito do Doutor Finanças são extremamente úteis em esclarecer questões e fazem um acompanhamento muito próximo e personalizado. A comunicação pode ser feita de forma online o que facilita imenso a partilha de documentos.

No que toca a reembolso antecipado, eles têm uma calculadora muito útil para estimar o impacto na prestação mensal de uma potencial amortização.

Sim, este artigo é patrocinado pelo Doutor Finanças (daí esta secção) mas recomendaríamos na mesma os seus serviços se não fosse. Aliás, já o fizemos em artigos passados, usando alguns dos seus simuladores.

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O que é o reembolso antecipado?

Se estás a ler isto, é provável que tenhas (ou estejas a pensar vir a ter) um crédito à habitação com o qual estás a pagar a casa dos teus sonhos (ou, o que é mais provável, a casa possível, enquanto não dá para a dos teus sonhos). E é também provável que, se tens algum dinheiro de lado, já te tenhas perguntado: "E se eu pagasse isto mais rápido?". O reembolso antecipado é exatamente isso - pagar a dívida antes do prazo. Pode ser parcial (só uma parte) ou total (tudo de uma vez). Mas será que vale a pena?

Como se processa o reembolso antecipado?

A primeira coisa a fazer, se já tens um crédito à habitação a correr,  é voltares à FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia) e veres o que te diz o teu banco relativamente a reembolsos antecipados. No meu caso diz-me o seguinte:

1. Avisar o Banco: primeiro, teria que comunicar ao banco a intenção de fazer o reembolso parcial (pré-aviso de 7 dias úteis) ou total (10 dias úteis) antecipado do empréstimo.

2. Papelada: depois vem a parte divertida - papelada. Respeitando esse mesmo prazo, teria que ir ao banco (eu e a minha mulher, porque o empréstimo está em nome de ambos) assinar uns documentos que o banco fornece e conhecer o valor exacto dos custos do reembolso antecipado nesse momento, bem como a situação em que ficará o empréstimo após a amortização (perceber se reduz o prazo de pagamento, a prestação ou ambos).

   Reforço que, no teu caso, pode ser diferente e pode ser possível por exemplo fazer tudo no homebanking. Recomendo leres bem a FINE e consultares o teu banco para mais informação.

3. Pagamento: assumindo que com isto tudo tratado pretendo executar o reembolso, basta ter o dinheiro na conta no dia da cobrança da prestação seguinte e o banco tratará de cobrar o valor que ficar acordado neste processo, fazendo assim a amortização total ou parcial do empréstimo.

   Atenção: sobre o valor amortizado há normalmente uma penalização de 0,5% ou 2% sobre o valor reembolsado, consoante o empréstimo esteja em período de taxa variável ou taxa fixa, respetivamente.
   
   Exemplo 1: em período de taxa variável, amortizar €5000 vai custar €5000 + (0,5% x €5000) = €5025
   
   Exemplo 2: em período de taxa fixa, amortizar €5000 vais custar €5000 + (2% x €5000) = €5100

   Nota da comunidade: até ao final de 2024, por medida do governo, os bancos não podem cobrar esta comissão de 0,5% em reembolsos antecipados de empréstimo com taxa variável ou de taxa mista mas em período de taxa variável.
   Se for o teu caso, pode ser uma boa oportunidade. Para taxa fixa, não há benesses, visto que a medida foi publicada para fazer face ao aumento das taxas de juro (i.e. se a taxa é fixa, a prestação não varia mesmo que a taxa de juro aumente).

4. Valor em dívida: finalmente, após feita a amortização, assegura-te de perceber qual o novo valor em dívida e o plano de prestações. Podes simular um reembolso antecipado aqui para perceber o impacto no valor da prestação.

Em que situações se pode fazer reembolso antecipado e com que custos?

A possibilidade de fazer o reembolso antecipado total ou parcial está assegurada pela lei. Como te disse, deves consultar a FINE do teu empréstimo, para perceber os termos exactos do teu banco, mas o que o Banco de Portugal define é um pré-aviso de 7 (reembolso parcial) ou 10 dias úteis (reembolso total), e uma penalização máxima de 0,5% (taxa variável, suspensa até final deste ano, como explicado em cima) ou 2% (taxa fixa).

Atenção que há situações em que estas penalizações não são devidas (em caso de morte, desemprego ou deslocação profissional dos titulares do empréstimo) e há também a possibilidade de teres negociado a sua isenção quando contrataste o empréstimo, pelo que é importante que consultes sempre a documentação específica do teu contrato, nomeadamente a FINE.

Em relação a outros custos, tem presente que o banco não te pode cobrar juros futuros, mas pode cobrar despesas em que incorra por tua conta para regularizar o reembolso e o empréstimo (cartórios, registos, etc.).

Convém ainda pensar nas consequências fiscais do reembolso antecipado e aqui quero destacar duas situações em particular:

1) Empréstimo contratado antes de 31 de dezembro de 2011

Se o teu empréstimo é anterior a 31 de dezembro de 2011, podes deduzir os encargos com os juros do teu empréstimo no IRS. Fazer reembolsos antecipados vai reduzir (ou eliminar) esse benefício porque ao teres um menor valor em dívida, pagas menos juros, logo deduzes menos no IRS. Ou seja, amortizar neste caso faz com que pagues menos juros mas mais de IRS sobre os teus rendimentos desse ano. Recomendamos fazer as contas e perceber qual a decisão mais benéfica.

2) Lei º56/2023 - Isenção de IRS nos ganhos em vendas de terrenos ou imóveis

No âmbito de um conjunto de medidas de apoio à habitação, a lei nº 56/2023 exclui de tributação em IRS os ganhos provenientes da venda de terrenos para construção ou imóveis não destinados à habitação própria e permanente.

Isto só se aplica se:

a) O valor da venda do terreno/imóvel A (depois de amortizado um eventual empréstimo contratado para comprar esse terreno/imóvel A) seja aplicado na amortização do valor em dívida em crédito à habitação própria e permanente do próprio indivíduo ou do seu agregado familiar, contraído para comprar um imóvel B.

b) Esta amortização seja feita no prazo máximo de 3 meses após a venda do terreno.

Ou seja, se tu ou os teus pais venderam ou vão vender um imóvel em que não habitavam (airbnb, arrendamento, casa de férias, o terreno que nunca construíram, etc.), se aplicarem o dinheiro da venda a amortizar um crédito à habitação, não pagam IRS sobre as mais-valias. Isto só é válido até final de 2024!

Exemplo prático: a tua mãe vende um apartamento de férias e usa o dinheiro para te ajudar a amortizar o teu crédito à habitação que contrataste para comprar a tua casa. Neste caso, a tua mãe não paga IRS sobre as mais-valias da venda do apartamento de férias.

Quando se deve ou não fazer o reembolso antecipado?

Como sempre, esta é uma decisão individual e que deves ponderar bem. Eu deixo-te, em primeiro lugar, qual é a minha posição pessoal sobre o tema e depois que variáveis acho que deves ter em conta para definires o teu posicionamento.

O meu caso pessoal

Como tenho um crédito com taxa fixa de 1,8%, não consideraria fazer reembolsos antecipados excepto em situações muito especiais (e.g. se caísse no ponto 2 do capítulo anterior, ou seja, se fosse dinheiro proveniente da venda de um imóvel onde não habito e que me permitisse ter uma enorme poupança fiscal ao ficar isento da tributação das mais-valias dessa venda).

Isto porque, ao contratar o empréstimo com taxa fixa, eu tornei o meu empréstimo numa despesa com valor constante e previsível. O meu orçamento familiar já conta com ela e já está adaptado ao seu valor.

Assim, investindo o valor que usaria para fazer o reembolso num fundo indexado (e.g. S&P 500), ou, por exemplo, em obrigações do tesouro (i.e. Certificados de Aforro) com um prazo semelhante ao do empréstimo, consigo ter uma rentabilidade mais alta do que o que pouparia em juros. Ou seja, o investimento vai pagar os juros e ainda tenho lucro.

Obviamente, dependendo do investimento que faça, o capital pode estar em risco e a rentabilidade pode não estar assegurada, mas, honestamente, até um depósito a prazo hoje em dia me pode dar uma rentabilidade superior ao juro que tenho, com riscos muito reduzidos. Claro que, se tivesse taxa variável e um spread alto, a minha opinião poderia ser radicalmente diferente.

Variáveis a ter em conta para decidir

De qualquer forma, como disse, cada caso é um caso, e para que possas formar a tua própria opinião de acordo com as tuas circunstâncias, acho que deves ter em conta o seguinte:

1. Redução de juros: perceber o impacto do reembolso no total de juros que pagarás ao longo de todo o empréstimo.

2. Redução da prestação mensal: se a prestação te está a pesar muito no orçamento mensal e tens margem para um reembolso parcial, talvez valha a pena fazê-lo para ganhar folga e margem de segurança no teu dia-a-dia.

3. Liberdade financeira: pensa se é mais importante para ti: a) o lado racional que tem em conta juros a pagar e a rentabilidade possível do dinheiro a usar no reembolso OU b) se o que queres mesmo é sentir-te livre como um pássaro, sem dívidas a pesarem-te nos ombros e sem a incerteza do que poderá passar caso os juros se agravem.

4. Penalidades e outros custos: faz bem as contas a quanto te vai custar cada reembolso e tem esses valor em conta na tua decisão.

5. Amortizar ou investir: se tens um juro baixinho, ou se estás nos últimos anos do empréstimo em que quase tudo o que pagas é amortização (não te esqueças que os juros, nos crédito à habitação em Portugal, se pagam sobretudo na primeira metade do empréstimo), compara o que poupas com o rendimento do dinheiro aplicado noutro tipo de investimento.

6. Necessidade de pedir outros empréstimos: a nossa capacidade de endividamento é limitada e os bancos têm em conta a totalidade das nossas responsabilidades financeiras quando avaliam a nossa capacidade de contrair empréstimos. Por isso, se precisas de um empréstimo para financiar um projecto empreendedor e reduzir o teu endividamento com a casa pode ajudar, pode estar aí mais um bom motivo para o fazer.

Nota: se quiseres simular o teu reembolso, usa a calculadora do Doutor Finanças.

Conclusão

Em suma, o reembolso antecipado pode ser uma jogada de mestre, mas também pode ser um tiro no pé. Quem tem que avaliar o teu caso, és tu!

Recolhe a informação para analisar financeiramente o que ganhas e o que perdes usando as poupanças para reembolsar ou investir. Pede simulações ao banco sobre o impacto do reembolso no resto do empréstimo, simula o reembolso e entende psicologicamente o que é mais importante para ti. O nosso conselho é otimizares sempre para dormir bem à noite. Não há como conseguir dormir bem todos os dias sem preocupações.

Eu, como te disse, não o faria a não ser por motivos muito excepcionais como este benefício transitório da isenção de IRS na venda de segundas habitações. Mas sobre o teu caso só tu deves ser responsável pela tua opinião: se o fizeres, que seja por uma boa razão e com conhecimento de causa. Afinal, queres ser protagonista da tua própria história financeira, certo?

Trabalho de Casa

• Avalia a tua situação financeira: Tens dívidas que poderiam ser reembolsadas antecipadamente? E disponibilidade para o fazer?

• Calcula os custos e os benefícios: Considera as penalidades e as poupanças em juros. Quantifica a tua poupança presente e futura. Compara com o que consideras que poderias ganhar aplicando o dinheiro de outra forma.

• Reflete sobre os teus objetivos: Como se alinham com a possibilidade de reembolso antecipado? Privilegias paz de espírito e liberdade para arriscar noutros projectos, ou não te importas de ter alguma dívida e procurar rentabilizar capital que tenhas disponível de outra forma?

Espero que este artigo te ajude a entender melhor e pensar melhor sobre os reembolsos antecipados e, acima de tudo, a conseguir avaliar muito bem o impacto positivo e negativo que podem ter na tua vida.

Se tiveres alguma questão, deixa-a num comentário em baixo!

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Até à próxima 🥕